Von Bergschadenverzicht bis Hanglage – was den Sachwert eines Grundstücks bestimmt

0

Der Sachwert einer Immobilie oder eines Grundstücks gibt den materiellen Werts dieses Wirtschaftsgutes an. Im Gegensatz zum Markt- oder Verkehrswert und zum Ertragswert einer Immobilie stellt er eine relative Konstante dar. Dem Gesetzgeber erschien die Festlegung von genauen Richtlinien für die Berechnung dieser Größe derart relevant, dass er mit der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ein maßgeschneidertes Gesetz für den Immobilienbereich verabschiedet hat. Die aktuell gültige „Sachwertrichtlinie“ des Bundesbauministeriums erhält inzwischen eine Reihe von zusätzlichen Verordnungen und Bestimmungen, die gutachterlichen Sachverstand bei ihrer präzisen Anwendung erfordern. Die Grundpfeiler des Sachwertverfahrens sind gleichwohl leicht nachvollziehbar.

Am Anfang steht der Bodenwert

Wesentlicher Bestandteil zur Ermittlung des Sachwerts eines Grundstücks ist der Bodenwert. Dabei wird grundsätzlich zunächst davon ausgegangen, dass das Grundstück unbebaut ist. Tatsächlich wird oft von einem „Würde-wenn-Bodenwert“ gesprochen, also einer Größe die sich ergäbe, wenn der Grund und Boden nicht bebaut wäre. Die Liste der wertbeeinflussenden Faktoren ist lang. Neben der Größe des Grundstücks in Quadratmetern und seiner Lage (Verkehrsanbindung) fallen auch der Zuschnitt des Grundstücks, seine Form der Grenzen oder das Verhältnis von Vorder- und Hinterland ins Gewicht. Die bauliche Nutzbarkeit (Baunutzungsverordnung) kommt ebenso auf den Prüfstand wie eventuelle Belastungen im Grundbuch, der Erschließungszustand und die Baulandreserve samt Teilungsmöglichkeiten. Darüber hinaus fließen in die Bewertung die Topographie (beispielsweise Hanglage), erfasste Altlasten oder ein Bergschadenverzicht, Denkmalschutzauflagen und selbstverständlich die Beschaffenheit des Bodens (Kies, Sand) ein.
Gebäudewert und Wert der Außenanlagen werden dazu addiert
Bei der Ermittlung des Bodenwerts werden in aller Regel die aktuellen Bodenrichtwerte der Gemeinden zu Rate gezogen. Eine anschauliche Darstellung der individuellen Möglichkeiten der Informationsbeschaffung hat Jörg Stroisch in seinem Kompendium „Immobilien bewerten leicht gemacht“ zusammengetragen. Für die Wertbeurteilung der Gebäude auf dem Grundstück erfordert das Sachwertverfahren hingegen einen ausgebildeten Sachverständigen. Die Immobilien werden grundsätzlich nach den Kosten ihrer Herstellung zum Bauzeitpunkt beurteilt. Es spielt in diesem Zusammenhang also keine Rolle, ob die Gebäude nach heutiger Maßgabe hübsch oder hässlich, die Gartenmauer und die Garagen richtig oder ungünstig platziert sind, maßgeblich sind allein die Beschaffungs- und Herstellungskosten. Bodenwert, Gebäudewert und Wert der Außenanlagen werden addiert und um einen Abschlag für Bauschäden, Alter und Mängel minimiert. Das Ergebnis ist ein vorläufiger Sachwert.

Der Marktanpassungsfaktor

Einen entscheidenden Einfluss auf den Sachwert hat vor allem der Gebäuderauminhalt (in Kubikmeter), der eine relevante Größe für die Verifizierung des Herstellungswerts darstellt. Der vorläufige Sachwert ist aber, nomen est omen, nur eine Zwischengröße. Der Sachwert des Grundstücks erhält seine endgültige Aussagekraft erst durch die Einbeziehung eines Faktors, der die Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt verspiegelt. Denn natürlich macht es einen Unterschied, ob der Grund und Boden in einer strukturschwachen Region oder am Rande einer boomenden Metropole liegt – auch wenn dieser Umstand bereits im Bodenwert berücksichtigt wurde. Die Sachwertrichtlinie sieht hierfür die Anwendung eines Marktanpassungsfaktors vor, der von den Gutachterausschüssen festgelegt wird. Der Grundstücksmarkt-Faktor kann mithin zu einer Steigerung des Sachwerts in nachgefragten Gegenden oder auch zu einer Minderung in sehr dünn besiedelten Regionen führen. „Objektspezifische Grundstücksmerkmale“ greifen schließlich als letztes Korrektiv bevor ein endgültiger Sachwert des Grundstücks angegeben werden kann. Die ImmoWertV nennt in diesem Zusammenhang beispielhaft wirtschaftliche Überalterung oder überdurchschnittlichen Erhaltungszustand.

 

Bild: Depositphotos/maxxyustas.